Общее собрание собственников 4 корпуса (2021)
Вопрос #1: "Избрать председателем собрания: Белецкую Светлану Александровну (кв. 75), избрать секретарем собрания: Забазнову Елену Васильевну (кв. 51). Наделить председателя и секретаря собрания полномочиями по произведению подсчета голосов, оформлению и подписанию протокола общего собрания."
Комментарий: Это стандартный вопрос. Председатель собрания (обратите внимание, тут выбирается именно собрания, а не дома) и секретарь обязаны быть по ЖК РФ. Зная о том, что многие из нас имеют отвод и не согласятся, были предложены именно эти кандидатуры (огромное им спасибо, уже не первое голосование нас выручают). При отсутствии председателя и секретаря у нас голосование не состоится вообще.
Вопрос #2: "Выбрать способ управления многоквартирным домом – управление управляющей организацией."
Комментарий: Кто следит за жизнью ЖК в группах, те знают, что товарищ Сенегубов Е.Н., когда у него не получилось встать у руля в своем ТСЖ, решил удовлетворить свои амбиции и изгнать УК Лидер. Но решив это, он ничего не предложил взамен. В итоге, насобирав доверенности со всех кого он смог загипнотизировать и ввести в заблуждение (иначе это никак не назвать), он подал кучу исков почти от всех литер нашего ЖК. Многие иски были закрыты так и не начавшись по причине нарушения процедуры подачи, но по 5, 6 и 7 литеру он смог довести дела до рассмотрения по существу и проиграть суд первой инстанции. Вроде бы на этом все, но нет. Не остановившись на этом, он подал аппеляцию в краевой суд и выиграл. Многие сильно удивились этому. В итоге, 1 апреля 2021 государственная жилищная инспекция Краснодарского края отзывает у УК Лидер лицензию на обслуживание корпуса 5, а затем и 6. В один день куча собственников получает ни за что большую проблему - по документам их дом никто не обслуживает. Почему так получилось? В своем иске, Синегубов Е.Н. настаивал на том, что изначально УК Лидер была избрана голосованием когда квартиры еще не были переданы нам по акту и являлись собственностью застройщика. Тогда "Морской бриз" самостоятельно выбрал Лидер и закрепил это тем первым протоколом. Вот именно то решение "Морского бриза" и было отменено. В соответствии с ЖК РФ, собственники 5, 6 и 7 литера экстренно (!) и в месячный срок провели голосование и снова,но уже полностью легитимно, избрали Лидер как обслуживающую организацию. Месяц дается по закону - эсли за это время собственники не сделают и не оформят свое решение, то, по прошествии оговоренного срока, администрация города сама назначает управляющую организацию.Так как Синегубов Е.Н. делал свои судебные иски втихаря, никто не знает попадет наш литер в такую же историю или нет. Мне очень не хочется в один прекрасный момент увидеть на сайте города объявление о начале конкурса на обслуживание корпуса 4 ЖК Альбатрос. Обслуживать наш комплекс должна одна организация, ведь у нас общие коммуникации, общая придомовая территория и детская площадка. Дележка зоны ответственности при двух и более организаций просто недопустима. Вот что бы раз и навсегда нам с вами забыть эти выпады исподтишка, предлагаются вопросы #2...#5 .
Вопрос #3: "Выбрать управляющей организацией - ООО Управляющая компания "Лидер" (ИНН: 2304067152; ОГРН: 1142304001949) и заключить с ней договора управления многоквартирным домом."
Комментарий: Смотрите комментарий к вопросу #2 . Вопросы #2...#5 идут в связке. По ЖК РФ они так же обязаны быть. В дополнение могу сказать, что сотрудники УК Лидер довольно хорошо знают наш ЖК. Позови мы других, так они не менее полгода будут разбираться что и где чего выключает.
Вопрос #4: "Утвердить договор управления многоквартирным домом между управляющей организацией ООО Управляющая компания "Лидер" и собственниками в предлагаемой редакции, который является одинаковым для всех собственников помещений многоквартирного дома."
Комментарий: Смотрите комментарий к вопросу #2 . Вопросы #2...#5 идут в связке. По ЖК РФ они так же обязаны быть и если процедура эта прописана, то ее необходимособлюсти.
Вопрос #5: "Утвердить тариф на управление, содержание и обслуживание многоквартирного дома в размере 19 руб. 50 коп. в месяц с 1 м2 общей площади помещения собственника."
Комментарий: Смотрите комментарий к вопросу #2 . Вопросы #2...#5 идут в связке. По ЖК РФ они так же обязаны быть. Обратите внимание, что тариф НЕ МЕНЯЕТСЯ (!). Для нас все остается как и было. Хочу добавить, что для ЖК бизнес класса (а именно так он и позиционируется) такой тариф это очень мало. Я знаю дома где люди платят и по 40 рублей с метра. Даже наши соседи по ЖК Лазурный платят около 20-21 рубля (но это у них аппартаменты, а не квартиры). Выбрав другую УК, нам такой тариф врят ли оставят. Так что предлагаю для нас оставить все как и есть.
Вопрос #6: "Наделить председателя совета многоквартирного дома Белецкую Светлану Александровну (кв. 75) полномочиями по заключению и подписанию от имени и в интересах собственников помещений в многоквартирном доме договора управления многоквартирным домом."
Комментарий: По закону УК обязана предоставлять услуги по обслуживанию нашего комплекса на основании договора. В наших интересах чтобы все 100% площади нашего литера были под "прикрытием" договора. Никто не отменяет возможности заключения в дополнение индивидуальных договоров, но этот положительное решение на этом шаге это своеобразный стержень в организации нашей с вами спокойной жизни.
Вопрос #7: "Создать резервный фонд, формируемый управляющей компанией, путем включения в квитанцию отдельной строкой, в размере 6 руб. 00 коп. с 1 м2 общей площади помещения собственника. Расходование средств резервного фонда осуществлять на нужды многоквартирного дома по решению общего собрания собственников."
Комментарий: Наш дом (как и весь ЖК) сдавался застройщиком по суду. Т.е. он не стоит на баллансе города. Если город не берет дом на балланс, то и в программу капитального ремонта мы не попадаем. Тут есть несколько путей. Первый - это в качестве способа формирования средств избрать Фонд капитального ремонта. В этом случае деньги будут накапливаться на счете регионального оператора. Из плюсов в случае необходимости ремонта региональный оператор выделяет беспроцентный кредит в довольно приличных объемах. Из минусов: ремонта ждать не раньше 2040 года, если что то нужно ремонтировать раньше, то денег не дадут. Второй - это спецсчет на мкд. Открывается на компанию в случае смены компания перечисляет деньги спец счет другой. Минимальная сумма сбора 5,32 меньше нельзя. Что бы сделать ремонт нужно собрать 2/3 числа голосов собственников, без протокола ОСС по счету движения не проходят. Возможно открывать депозит и получать процент. Деньги пускать можно только на капитальный ремонт, но процедура довольно долгая. Третий - это накопительный резерв (открывается текущий счет, но без обременения законодательства по капитальному ремонту). Сумму можно устанавливать любую. Каким образом будут расходоваться средства определяет ОСС. Все правила обращения со средствами можно определить целиком и полностью на общем собрании. Я предлагаю избрать именно третий вариант (естественно с документально зафиксированными правилами обращения, что бы наши деньги работали только на наш дом, а не на обогощение кого-либо). Если открыть ГИС ЖКХ, то у нашего дома уже износ 3%. Время пролетит очень быстро и потребуется замена крыши, лифта, труб водоснабжения и канализации и т.п. Если у нас к этому времни не будет накоплений, то все мы окажемся в ситуации как в басне Крылова "стрекоза и муравей". То что мы оплачиваем в платежке, это только на минимальный перечень обязательных услуг, которая обязана предоставить УК. А там очень многое это "осмотры", "контроль состояния" и "разработка планов по устранению". Ее задача это вовремя нас проинформировать, что что-то требуется капитально отремонтировать и сообщить, на основе анализа рынка, стоимость. Капитально ремонтировать у УК нет обязанности. Давайте я постараюсь объяснить почему я в итоге указал именно 6 р/м² (что бы вы не думали что я взял эту цифру с потолка)... Вот что я нашел по временнЫм нормам по тем моментам, относящихя к капитальному ремонту.
"...Межремонтный срок для фасадов установлен 10 лет", срок службы нового газопровода — 30 лет, стояки холодного водоснабжения — 30 лет (если трубы не оцинкованные, то 15 лет), капитальный ремонт системы электроснабжения — 20 лет, канализация — 60 лет (если трубы керамические или пластмассовые), кровля — из рулонных материалов — 10-15 лет, лифт - 25 лет...".
Вышеуказанные цифры — это срок износа основных инженерных систем здания. Соответственно, капитальные работы должны производится по истечении данного срока, включая в себя полную замену структурных составляющих каждой системы. Далее, примерные стоимости работ при капремонте (суммы про которые я лично узнавал):
- Лифт (25 лет) - 1-1.3 млн;
- Фасад (10 лет) - 500р/м² (при 2400 м² это 1,2 млн);
- Крыша (10 лет) - 1,5 млн.
Через 10 лет нам нужно будет иметь на счету 1,2+1,5+(1,3/25*10)=3,22 млн. То есть за год мы должны перечислять 322000. При взносах 6 р/м² (а у нас в литере всего 4279 м²) мы получаем 308088 р/год. Это при условии что все исправно платят... Но даже в этом случае у нас уже дефицит. Я при расчетах не считал газ, канализацию, стояки и пр. (не учитывал что стоимость строительных материалов будет расти). А они тоже потребуют не одну сотню тысяч рублей. В итоге, я уверен, что если узнать стоимость всех затрат и их просуммировать, то мы выйдем да же из предложенных мною 6 р/м². Но я считаю эту цифру максимально "комфортной" для каждого из нас с которой стоит начать. По грубой оценке, нам нужно бы устанавливать (для нашего дома) тариф на уровне 8-12 р/м². Поймите меня правильно, я тоже хочу отдыхать когда приезжаю в ЖК, у меня тоже нет лишних денег на аварийное восстановление чего-либо и я придерживаюсь принципа шахмат - "надо продумывать на несколько шагов вперед". Но даже к вопросу о продаже квартиры, если я бы был покупателем, то помимо справки об отсутствии задолженности перед УК я, в обязательном порядке, поинтересовался бы капитальным ремонтом. И если бы получил ответ, что капремонт ничем не обеспечен, то это повод для меня искать другое предложение или как минимум потребовать снижения стоимости в счет рисков. Нынешнее голосование (в частности по этому вопросу) решает наше с вами будущее которое наступит через 10 лет.
Вопрос #8: "Установить видеонаблюдение в подъезде многоквартирного дома по адресу г.Геленджик, Одесская 3а, кор. 4."
Комментарий: Наличие внутриподъездного видеонаблюдения в целях безопасности и поддержания правопорядка позволит сохранить наш дом в порядке. Мне очень не хочется, что бы у нас были исцарапаны панели лифта, битые плафоны на этажах, что бы пакеты с мусором неизвестные подкидывали нам под двери, что бы чужие дети не из нашего ЖК с балконов кидали на машины и прохожих камни, пакеты с водой и другие гадости. Там где стоят камеры наркоманы предпочтут не заходить, а это означает что наши дети не напорятся на использованные шприцы и другую гадость. Видеонаблюдение никак не отразится в ваших квитанциях, как было 19.50 с метра, так и останется.
Вопрос #9: "Производить обязательное информирование собственников о выполненных управляющей компанией работах общедоступными средствами (сайт собственников или группы в мессенджерах)."
Комментарий: Все мы с вами хотим знать какие работы проводит УК по нашему дому. Все мы сильно интересуемся на что уходят наши деньги которые мы исправно платим. И я считаю что мы имеем право быть в курсе всего этого.
Вопрос #10: "Установить систему механической очистки воды на входной части водопроводной системы четвертого корпуса, производить регламентное обслуживание системы по необходимости, но не реже 2 раз в год."
Комментарий: Нас сильно огорчают различного рода поломки и естественно, когда мы приезжаем, нам хочется посвятить свое время исключительно отдыху. Говоря о качестве воды которая подается нам городом, то что она, мягко говоря, выходит за рамки норм по своему химическому составу сильно сказывается на нашем отдыхе. Я говорю о ржавчине. Вот ССЫЛКА ( https://glk-albatros.ru/index.php/forum/obshchie-voprosy/96-rzhavchina-v-vodoprovodnoj-vode ) на статью, в которой я сделал анализ и опубликовал его результаты. Это было почти два года назад. Часть жителей ругались что водяные фильтры загрязняются очень быстро, часть не обращает внимания и живет без них - вроде визуально рыжая вода не течет и ладно. В прошлом году, я, разговаривая с сотрудником УК, услышал что очень много жалоб на поломки оборудования насосных. То что можно отремонтировать чинят своими силами, а то что неремонтопригодно меняют. Это не панацея, новые тоже быстро отказывают. Один из них (реле давления) я выпросил себе для наглядной демонстрации. Это та ржавчина которая осаждается и в наших бытовых приборах. Посудомоечные и стиральные машины, смесители, чайники и кофемашины вся эта техника подвержена воздействию "рыжей" субстанции и из-за нее ее срок службы снижается. Посмотрите реальные фото наших баков до промывки (фото по ссылке выше). Весь этот грязный абразив проходит сначала через насосную группу, а затем через наш водопровод. В Геленджике все еще идут перебои с водоснабжением, пусть и не каждый день, но через день практически точно. Днем вода от города прекращается, но мы этого не замечаем так как корпуса живут за счет резервных баков (их объем 10 или 15 м³ в зависимости от литера). Их объем расходуется постепенно и все мы радостные в течении дня не замечаем проблем и витаем в облаках с уверенностью что все хорошо. Это не совсем так. Магистральные трубы в городе металлические (это уже у нас в насосных они пластиковые). А что происходит с металлом трубы где была вода, но днем она ушла и сейчас там воздух? Те кто хорошо помнят школьную программу химии дадут верный ответ - они покрываются изнутри оксидом железа (окисляются или ржавеют, кому как нравится). Ведь будь подача воды без перебоя, то не будет воздуха в трубах, а значит и окисляться железу нечем. Так вот, наступает вечер, начинается подача воды и вода несется к нам в ЖК смывая эту ржавчину. В итоге первые 2-4 ведра жидкости которые польются в баки это коричневая жижа... На город мы повлиять никак не сможем, такую воду нам будут подавать пока не проведут полную модернизацию водовода. Но этого и через 5 лет, и через 10 мы навряд ли дождемся, поэтому предлагаю коллективно рассмотреть варианты решения своими силами (как говорится "спасение утопающих дело рук самих утопающих"). Я предлагаю для нашего литера приобрести и установить промышленный магистральный фильтр воды механической очистки. Я произвел поиск подходящих моделей под наш расход, давление в системе, габаритным размерам, типу подсоединения и т.п. Я отдавал предпочтение моделям в которых не требуется замена фильтрующих элементов, они имеют самопромывную систему очистки. Даже если взять самый дорогой вариант и равномерно распределить по всем нашим жилым помещениям, то с квартиры получается не более 3500р. Но эти деньги будут оплачены УК из наших 19.50 рублей с метра.
Вопрос #11: "Установить систему мониторинга насосного оборудования "Алина"."
Комментарий: Про систему мониторинга, которая успешно функционирует и снимает показания по наполненности резервных баков, работе насосов я ранее писал в группе. Система "Алина" это ряд электронных блоков и наборов датчиков которые снимают показания различных параметров в насосных и позволяют оперативно проинформировать сотрудников УК при возникновении проблем. А чем раньше получат информацию о проблеме, тем оперативнее ее получится решить. В случае установки фильтра, дополнительно система будет контролировать степень его загрязнения и управлять режимом самоочистки. Тем кто не в курсе, разработка данной системы ведется мною (у меня радиоинженерное образование и я связан с разработкой радиоэлектроники) на безвозмездной (!) основе. Аналогично как и с предыдущими вопросами, положительное решение по этому вопросу не увеличит наши платежки - 19.50 рублей с метра так и останется.
Пример инфографики
